• info@prizma.hu
  • (+36 1) 371-1720
PrizmaCsoport Létesítménygazdálkodási kisokos│Műszaki üzemeltetés, Facility management alapfogalmak

Létesítménygazdálkodás kisokos

A szakszótárban lévő megfogalmazások a létesítménygazdálkodási szakma területi körébe tartozó tevékenységekre vonatkoznak.


A kifejezések forrása elsősorban az MSZ EN ISO 41011 szabvány, jogszabályok, dr. Pokorádi László főiskolai oktató tansegédlete, valamint a Prizma FM Csoportot alkotó Kollégáink tudásbázisa.

 

A Létesítménygazdálkodási Kisokosban foglalt definíciók ABC-sorrendben tartalmazzák a hozzájuk tartozó meghatározásokat.

 

Alpintechnikás takarítás

Épületek, létesítmények olyan elemeinek takarítása, amelyek nagy magasságban vagy nehezen megközelíthető helyen vannak, és más módszerekkel (talajról, állványról stb.) nem, vagy csak jelentős költségtöbblettel végezhetők el. A feladatot kiképzett, vizsgázott alpinisták végzik.


Az üzemeltetési folyamat szubjektív összetevője

Az üzemeltetési folyamat üzemvitelből, üzemállapotokból, és a közöttük fennálló kapcsolatokból épül fel. Az üzemvitelt a technikai eszköz üzemeltetési állapotainak időbeni sorrendisége alkotja, mely egy adott üzemeltetési rendszerben előírásokkal előre szabályozott. Ezért ezt az üzemeltetési folyamat szubjektív összetevőjének is szokás nevezni, bár az előírt sorrendiségtől való eltérés gyakori.


Az üzemeltetési folyamat objektív összetevője

Az üzemeltetés tárgyára üzemeltetése során sokféle, bonyolult hatásokat kiváltó és egyszerű módszerekkel nem vizsgálható, szochasztikus jellegű üzemeltetési körülmény gyakorol hatást. Ennek következtében technikai állapota állandóan és halmozottan változik. Ezt szokás az üzemeltetési folyamat objektív összetevőjének nevezni.


CAFM (Computer Aided Facility Management)

A CAFM – (számítógéppel támogatott létesítménygazdálkodás) a létesítménygazdálkodást támogatja információs technológiával. A rendszer fókuszában a létesítményekkel kapcsolatos információk biztosítása áll. Az információk kiterjednek a létesítmény törzsadataira, a létesítményen végzett szolgáltatásokra és minden hozzájuk kapcsolt dokumentumra.


CAPEX-terv (Capital Expenditure-terv)

Beruházási terv, beruházás finanszírozási terv. Elemei eredménykimutatás, mérleg, likviditási terv. Anyagi (mérlegképes) beruházási, fejlesztési projektek kiadásai.


Core business (Főtevékenység)

Entitás, amelyből a szükségletek származnak. Megrendelő azon tevékenysége, mellyel biztosítja saját céljainak elérését.


Épületüzemeltetés

Az épületek üzemeltetéséhez kapcsolódó hagyományos feladatokat következő csoportokra oszthatjuk:


Műszaki üzemeltetés

  • Közművekkel kapcsolattartás, közműdíjak rendezése;
  • Épület gépészeti rendszereinek üzemben tartása, hibafelügyelete;
  • Épületszerkezeti elemek karbantartása;
  • Épület felújítása, korszerűsítése.

Infrastrukturális üzemeltetés

  • Biztonsági szolgálat;
  • Épülettakarítás;
  • Porta és recepció szolgálat;
  • Külső területek, kert gondozása.

Ingatlan gazdálkodás, vagyonkezelés

  • Tulajdonosi képviselet;
  • Bérbeadás / bérbevétel;
  • Területgazdálkodás;
  • Eszközgazdálkodás;
  • Költségkontroll, pénzügyi tervezés, és felügyelet.


Facility management

Kivétel nélkül minden szervezet felhasznál főtevékenysége támogatására bizonyos eszközöket és szolgáltatásokat, amelyek nélkül a főtevékenységnek és így magának a szervezetnek a működése, és sok esetben a puszta léte is, elképzelhetetlen. Ezeknek az eszközöknek és szolgáltatásoknak a szervezeten belül való koordinálásával, menedzselésével foglalkozik a létesítménygazdálkodás (angol kifejezéssel facility management).


Facility service

Létesítményszolgáltatás, vagyis támogatás nyújtása egy szervezet elsődleges tevékenységeihez, belső, vagy külső szolgáltató által (angol kifejezéssel facility service).


FM

A facility management fogalom gyakran használt rövidítése.


Gyárcsarnok takarítás

„C” Kategória - fizikai biztonsági környezetvédelmi és állagromlási kockázatú területek takarítása. Az ipari takarítás azon eleme, amikor az ipari folyamatok által a közlekedési utakra került, felhordott szennyeződéseket kell eltávolítani. A takarítási technológia, a felhasznált vegyszerek, az eszközök, gépek kiválasztásának elsődleges szempontja a hordozó felület és a szennyeződés kémiai jellemzőinek megismerése.


HUMEX (Human Expenditure)

Emberi (nem mérlegképes) beruházások, fejlesztési projektek kiadásai.


Igénylő szervezet (Megrendelő)

Olyan entitás, amely rendelkezik az üzemeltetni kívánt ingatlannal (tulajdonos, bérlő, stb.), valamint szükséglete és hatásköre van arra, hogy viselje a költségeket a követelmények teljesítéséhez.


Intézménytakarítás

„B” Kategória - közérzeti kockázatú közintézmények takarítása, ahol az alapvető elvárás a közérzeti tisztaság biztosítása, általános szennyeződések eltávolítása, ujjlenyomatok letörlése, portalanítás, hosszú távú állagmegóvás. Jellemző szennyeződések a mechanikus, vegyi és kevert szennyeződések, sár, ruhafoszlány, pókháló, étel- italfolt, por.


Irodaház takarítás

„B” Kategória - közérzeti kockázatú létesítmények, irodaházak, közintézmények takarítása, ahol az alapvető elvárás a közérzeti tisztaság biztosítása, általános szennyeződések eltávolítása, ujjlenyomatok letörlése, portalanítás, hosszú távú állagmegóvás. Jellemző szennyeződések a mechanikus, vegyi és kevert szennyeződések, sár, ruhafoszlány, pókháló, étel- italfolt, por.


Irodaház üzemeltetés

Az irodaházak műszaki üzemeltetése magában foglalja az irodaházon végzett rendszeres karbantartást, hibajavítást, operatív üzemeltetést és irányítást.


Járműtakarítás (Közösségi Jármű Takarítás)

„B” Kategória – kiemelt eleme, ahol különösen fontos, a környezetet és az utazók egészségét védő, biológiai úton lebomló vegyszerek alkalmazására. A takarítási időnek igazodni kell a menetrendhez, illetve az éjszakai állásidőhöz, ami jelentősen megnehezíti a tevékenységet.


Kellő gondosság

Mérési alapérték, létesítménygazdálkodási szolgáltató a létesítménygazdálkodási megállapodás valamely részének pontos és tisztességes elvégzéséhez.


Kórháztakarítás

„A” Kategóriás - egészségügyi kockázatú intézmények takarítása, ahol jellemző a fertőtlenítő takarítás, hiszen ebben a kategóriájú munkakörnyezetben mikrobiológiai szennyeződések, különböző mikroorganizmusok is előfordulnak, melyek kiszabadulását, terjedését meg kell akadályozni.


Jellemző területei:

  • „szállodai terület”, kórtermek, kiszolgáló és közösségi területek,
  • „forró padló” a kiemelt területek, műtők, laboratóriumok, intenzív osztályok, karantén területek.


Létesítménygazdálkodás

Facility Management (FM).

  • Szervezeti funkció, amely integrálja az embereket, a helyet és a folyamatot az épített környezeten belül, az emberek életminőségének és a fő tevékenység termelékenységének javítása céljából.

Forrás: MSZ EN ISO 41011 szabvány

  • A létesítménygazdálkodás nem műszaki kérdés, hanem szolgáltatás menedzsment. Az az ipar, amely a munkahelyeket fizikailag fenntartja és előállítja mindazon szolgáltatásokat, amelyek a Vevő/Megrendelő munkavégzéséhez szükségesek.


A létesítménygazdálkodás erőforrásai

A létesítménygazdálkodás minden szintjén igénybe vett készségek, melyek szükségesek az üzemeltetési feladatok szerződésszerinti ellátásához. Ezek az

  • emberi erőforrások: a vezetők, beosztottak és alvállalkozók fizikai és szellemi képességei, és készségei, meglévő és potenciális kompetenciáinak fejlesztése, új munkatársak bevonása;
  • fizikai erőforrások; épületek, berendezések, készletek, nyersanyagok, gépek, melyeket a vállalat tevékenysége során felhasznál, illetve amelyekbe befektetéseket eszközöl. Ide soroljuk még a természeti erőforrásokat, a természeti környezet értékeit;
  • pénzügyi erőforrások: mindazon saját és idegen (hitel, kölcsön) mobil anyagi források, melyek a vállalat likviditását biztosítják, melyet a vállalat működése, vagy beruházásai során tőkeként befektet, vagy befektethet;
  • információs erőforrások: belső és külső információk, melyek rendszerezve a vállalat érdekében felhasználhatók. Ide tartozik többek között mindenféle piac elemzés, a napi árbevétel ismerete, a raktárkészlet feltöltöttsége, és a személyes találkozókon vagy bizalmas üzenetként érkező hír, üzleti fejlemény, ami döntéshozók birtokába került. Törvények, szabványok, technológiai adatok.


Létesítménygazdálkodáshoz kapcsolódó Help Desk

Létesítménygazdálkodási háttérszolgáltatás, mely a közvetlen kapcsolatot tartja Megrendelő, Alvállalkozó és Szolgáltató között. A Szolgáltatási szerződés ismeretében segíti a bejelentések kezelését, előkészíti az egyes (javítás, havária, karbantartás stb.) folyamatokat, elvégzi ezek dokumentálását a CAFM-ben, adatokat szolgáltat a teljesítményekről.


Létesítménygazdálkodási szabványok

  • Létesítménygazdálkodási szabvány: MSZ EN 15221 1-7
  • Létesítménygazdálkodás: Irányítási rendszerek, követelmények MSZ EN ISO 41001
  • Létesítménygazdálkodás: Szakszótár MSZ EN ISO 41011
  • Létesítménygazdálkodás: Útmutató erőforrások kezelésére MSZ EN ISO 41012
  • Takarítási szolgáltatások alapvető követelmények minőségmérése MSZ EN 13549:2004


Létesítményszolgáltatás

Angolul facility service. Támogatás nyújtása egy szervezet elsődleges tevékenységeihez, belső, vagy külső szolgáltató által.


Műszaki üzemeltetés

A műszaki üzemeltetés magában foglalja a létesítményen/infrastruktúrán végzett rendszeres karbantartást, hibajavítást, operatív üzemeltetést és irányítást.

Forrás: LEO Benchmarking meghatározás


Nagytakarítás

A napi takarításnál ritkább a tisztasági állapot visszaállításra vonatkozó tevékenység.

Forrás: MATISZ


Napi takarítás

A heti többszöri, rendszeresen ismétlődően elvégzendő takarítási feladatokat jelentő tevékenység. Napi takarítás fogalma alatt az egy műszak alatt elvégzendő feladatsor értendő és a napi használat során felhalmozódott szennyeződések eltávolítását szolgálja.


OPEX (Operational Expenditure)

Működési kiadások, működési költség terv. Az immateriális javak után tárgyévben elszámolt amortizáció, a tárgyi eszközök után tárgyévben elszámolt amortizáció, HUMEX kiadások az év során, a felmerüléskor az eredmény terhére elszámolva.


Optimális üzemeltetési folyamat

Optimális üzemeltetési folyamatról akkor beszélünk, ha az üzemeltetési folyamat irányítása valamely szempont (pl. élőmunka-ráfordítás) vagy valamely mutató szerint optimált.


PDCA (plan, do, chek, act) Ciklus

A folyamatok javítását szolgáló gondolkodásmód, melyet végig víve a létesítménygazdálkodás teljes megvalósításán eredményt érhetünk el. A ciklus lépései: tervezés, végrehajtás, ellenőrzés, beavatkozás, melyeket a teljes üzemeltetési folyamat alatt ismételve kell végrehajtani. 


Rendszeres karbantartás (TMK)

A létesítményszolgáltatás azon tevékenységeit nevezzük rendszeres karbantartásnak, amely a létesítmény/infrastruktúra/berendezés minden (jogszabály, törvény, gyártó által előírt, a főtevékenységet biztosító stb.) tervezett karbantartását (idő-, állapot- és kockázat alapú is) és felülvizsgálatát magába foglalja.


SLA (Services Level Agreement)

Szolgáltatásszint megállapodás. Dokumentum, amelyben az igénylő szervezet és egy szolgáltató megállapodott a szolgáltatásnyújtás teljesítményéről, méréséről és feltételeiről.


Szakmai szövetségek

A létesítménygazdálkodás hazai elismertségéhez hozzájáruló, azt szakmai alapon támogató legfontosabb szövetségek:


Takarítás (Tisztítás technológia)

Formailag és tartalmilag értékelhető, dokumentált és bizalmi és egységbe foglalt szolgáltatás, mely során területen az oda nem való és ott különböző, úgynevezett elsődleges kockázatot jelentő anyagokat távolítanak el vagy tartanak távol, tervezett időben és időtartamra szakszerű módszerekkel a lehető legkisebb járulékos kockázattal.

Forrás: MATISZ


Takarító

Az a szakember, aki a takarítási technológiák segítségével a takarítási tevékenységet végez, vagyis egy meghatározott területről eltávolítja a szennyeződéseket, különböző technológiák, eszközök és módszerek segítségével.


Ügyeletes takarítás

Helyszínen jelenlevő, az állapotfenntartással és rendkívüli eseménnyel foglalkozó takarítási forma.


Üzemeltetés

Tágabb értelemben az üzemeltetés a technikai eszközök használatának, különböző szintű kiszolgálásának és javításának az összetett folyamata; az üzemeltetés során az üzemben-tartók (az alkalmazó szervezeti egységek) használják (üzemben tartják), tárolják, az üzemfenntartás keretében kiszolgálják (karbantartják), javítják a technikai eszközöket.


Az üzemeltetés irányítása

Az üzemeltetés célját általánosabb értelemben, mint üzemállapot-jellemzők előírt, előre megadott értékek között tartását határozhatjuk meg. Ezt egy tipikus irányítási folyamatban lehet megvalósítani. Ekkor az irányítás tárgya maga az üzemeltetés tárgya.


Üzemeltetési gráf

Az üzemeltetési gráf egy olyan irányított gráf, melynek szögpontjai az üzemeltetési állapototokat, élei pedig a lehetséges állapotváltozásokat szemléltetik.


Üzemeltetési határállapot

Az üzemeltetés tárgyának azon állapota, melyet túllépve nem biztosítható a következő karbantartásig vagy üzemállapot-ellenőrzésig annak üzemképessége. Lényegében ezen az alapon határozzák meg a jellemzők az üzemeltetési tűrési értékeit.